„Своя” Болгария – Новости Рынка Недвижимости

Новости Рынка Недвижимости, выпуск №24 от 08 июля 2013

Инвестиционная привлекательность болгарской жилой недвижимости невелика, но этот факт можно рассматривать, скорее, как положительный для тех покупателей, которые планируют приобретение жилья «для себя». Сегодня ценовые характеристики достигли своего адекватного уровня, и лучшее время для покупки представить сложно.

„Болгарский рынок недвижимости в посткризисный период в существенной степени сумел „растерять" спекулятивный рост цен, предшествовавший кризису, - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Так, с 2009 по 2013 год средняя стоимость жилья в Болгарии снизилась на 40,3%. При этом сокращающиеся темпы падения цен свидетельствуют о том, что стоимость болгарской недвижимости достигает экономически обоснованного уровня и ожидать дальнейшего существенного снижения цен не приходится".

Например, в 2011 году цены, по наблюдениям экспертов, снизились в среднем на 6,1%, а в 2012 году на 2,7%. Все это создает оптимальные условия для приобретения местного жилья для собственного проживания. В дополнение к ценовому фактору в пользу покупки болгарской недвижимости для собственного проживания говорят и другие причины - хорошая транспортная доступность Болгарии, традиционно благожелательное восприятие русских, культурная идентичность, мягкий климат и неплохие возможности для пляжного отдыха.

„Сегодня сложились удобные и доступные транспортные связи между Болгарией и Россией, - говорит Никола Стоянов, генеральный директор и совладелец компании „БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС". – Основной интерес приходится на летние месяцы, поэтому в этот период более богатый выбор чартерных рейсов в аэропорты на Черном море — Варна и Бургас. В зимние месяцы и в течение лыжного сезона (декабрь-апрель) есть множество чартеров в Софию и Пловдив. Круглогодично ежедневно можно летать в Болгарию регулярными рейсами авиакомпаний „Аэрофлот" и Bulgaria Air из Москвы в Софию".

Несмотря на все положительные для русского инвестора факторы, надеяться на получение инвестиционной прибыли от роста стоимости болгарской недвижимости, по словам Станислава Зингеля, не приходится: „Обуславливается это тем, что прежний подъем рынка, обеспечивший значительную прибыль наиболее прозорливым инвесторам (т.е. инвесторам, успевшим продать свою недвижимость в Болгарии на пике цен, до кризиса), основывался на спекулятивных тенденциях. Новый виток спекулятивного роста цен на недвижимость в Болгарии на фоне нестабильной экономической ситуации в стране и мире в обозримой перспективе невозможен. Стоит отметить, что уровень рентной доходности объектов жилой недвижимости в Болгарии невысок и составляет 2-4% годовых. Это понимает и болгарское правительство, которое решило компенсировать отсутствие инвестиционных перспектив либерализацией иммиграционного законодательства. Неслучайно на фоне стабилизации цен на недвижимость в стране был принят закон, предоставляющий инвесторам возможность получения ВНЖ при инвестициях в недвижимость суммы от 300 тыс. евро".

К этому Никола Стоянов добавляет, что Болгария славится налоговыми преимуществами для покупателей недвижимости: „В нашей стране наиболее благоприятное налоговое законодательство во всем Евросоюзе. В большинстве случаев подоходный налог „плоский", в рамках 10%. При налогообложении недвижимости налоговые ставки скорее символические или ниже 100 евро в год за курортную недвижимость. Ряд преференций обеспечены при налогообложении в случае перепродажи недвижимости в Болгарии — например, если владелец пользуется своей недвижимостью более 3 лет, он освобождается от налога при перепродаже, а при пользовании менее 3 лет оплачивается минимальный доход на прибыль при перепродаже в размере лишь 10%".

Отдых вместо инвестиций

Некоторые эксперты считают, что сегодня болгарский рынок недвижимости „скорее мертв, чем жив". С инвестиционной точки зрения рассматривать болгарский рынок недвижимости не стоит. Однако момент для покупки недвижимости в Болгарии „для жизни" сейчас достаточно удачный.

„Российские граждане приобретают недвижимость для личного пользования, для проведения каникул, отпусков и отдыха, и по этой причине доходность не является решающим фактором при покупке недвижимости в Болгарии, - говорит Никола Стоянов. – Плюс к этому Болгария по многим факторам развития и привлекательности для покупателей демонстрирует отличные показатели. Самый низкий уровень суверенного долга в Европе - только 18% от ВВП. Самая низкая ставка налога в Европе - 10%, корпоративный налог и налог на прибыль. Самая дешевая рабочая сила - минимальная зарплата составляет 160 евро. Фиксированный курс местной валюты (болгарский лев) к евро по курсу 1,95583 лева за 1 евро. Равенство для иностранных инвесторов, поскольку каждый может зарегистрировать фирму в Болгарии и покупать недвижимость".

„Недвижимость на черноморском побережье Болгарии дешевле, чем на черноморском побережье в Крыму, России и Румынии, - говорит Станислав Зингель. - Это же можно сказать и о жилье в крупнейших городах данной страны. Единственной страной, которая в ряде случаев демонстрирует средний уровень цен меньший, чем в Болгарии, является Турция".

По данным за первый квартал 2013 года, средняя общенациональная стоимость жилья в Болгарии снизилась на 0,95% по сравнению с четвертым кварталом 2012 года. В годовой амплитуде снижение цен составило 1,92%.

Сегодня Болгария пользуется заслуженным вниманием со стороны тех россиян, которые приобретают недвижимость „для себя". „Россияне для личного проживания наиболее активно приобретают квартиры малой и средней площади, - отмечает Станислав Зингель. - Речь идет об одно-двухкомнатных апартаментах площадью от 30 до 70 кв. метров".

Как отмечает Никола Стоянов, морские курорты на данный момент являются наиболее активным сегментом рынка: „Солнечный Берег - тот местный рынок, о котором с уверенностью можно сказать, что они идут по пути восстановления. Средняя стоимость проданных квартир на Солнечном Берегу в первой четверти этого года, по данным нашей компании, составляет 512 евро за кв.м. Средняя стоимость проданных в Банско квартир в первой четверти 2013 г. составляет 382 евро за кв.м, что практически является минимумом цен на объявленные на продажу объекты. Иными словами, покупатели приобретают наиболее дешевую недвижимость".

Доходность жилой недвижимости в столице Болгарии – Софии – и других крупных некурортных городах, по словам экспертов, составляет 4,5-6,5%. „А вот курортная недвижимость в Болгарии, увы, не может похвастаться стабильной заполняемостью арендаторами в силу высокой сезонности и большого предложения на рынке аренды. Как следствие, средняя чистая доходность недвижимости на болгарских курортах существенно ниже – 2-4%. Средняя стоимость месячной аренды жилья составляет на черноморском побережье страны около 4 евро за кв. метр. В Софии - около 6 евро за кв. метр".